Olen myymässä omistamaani asuinhuoneistoa kiinteistönvälittäjän välityksin. Olen saanut useita ostotarjouksia, joista yhden (= korkeimman) olen hyväksynyt. Tarjouksentekijä on tehnyt mainitun tarjouksen kirjallisesti ja tarjouksen tekemisen yhteydessä käsirahan suuruudeksi on tarjouslomakkeeseen merkitty € 8.400. Nyt ostaja haluaa vetäytyä kaupasta, koska katsoo, ettei mitään sitovaa tarjousta ole tehty. Esittämistäni vaatimuksista huolimatta tarjouksentekijä on kieltäytynyt suorittamasta em. käsirahan määrää. Miten minun tulee nyt menetellä?
Tapaukseen soveltuvat asuntokauppalain käsirahaa koskevat 3 luvun säännökset. 3 luvun 1 §:n mukaan luvun säännöksiä sovelletaan, jos tarjouksen tekijänä on kuluttaja, joka:
1) on tehnyt myytävänä olevasta asunnosta ostotarjouksen ja maksanut tarjouksensa vakuudeksi myyjälle sovitun rahasumman (käsiraha);...
Luvun 3 §:n mukaan, jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä on oikeus pitää käsiraha.
Asuntokauppa-asetuksen 1 §:n mukaan käsirahan enimmäismäärä on neljä prosenttia käsirahasopimuksen mukaisesta kauppahinnasta.
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 16 §:n mukaan vastaanottaessaan ostotarjouksen välityskohteesta saa välitysliike ottaa tarjouksen tekijältä toimeksiantajan lukuun käsirahan, jos tästä on toimeksiantosopimuksessa sovittu. Lain 17 §:n mukaan, jos kauppaa ei synny tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä ja käsiraha jää toimeksiantajalle, saa välitysliikkeelle toimeksiantosopimuksen mukaan mahdollisesti tuleva osuus olla enintään puolet tästä käsirahasta, kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion määrä.
Koska Sinun tapauksessasi tarjouksen tekijä ei ole ensinkään suorittanut käsirahaa, eivät asuntokauppalain 3 luvun käsirahaa koskevat säännökset tule sovellettaviksi. Luvun 1 pykälässähän edellytetään, että käsiraha on suoritettu ("...ja maksanut...").
Olisikin syytä kääntyä välittäjän puoleen ja tiedustella, miksi tämä on laiminlyönyt ottaa käsirahasuorituksen tarjouksentekijältä taikka miksei ostotarjoukseen ole otettu sopimussakkoehtoa.
Vaikka asuntokauppalain 3 luvun säännökset eivät soveltuisikaan, voit yrittää periä saatavaasi tarjouksentekijältä yleisten velvoiteoikeudellisten oppien mukaan. Toisin sanoen tarjouksentekijältä vaadittaisiin käräjäoikeudessa "käsirahan" määrän suorittamista sillä perusteella, että on olemassa tarjous, jossa on sovittu käsirahan suorittamisesta ja kun tehty tarjous on hyväksytty seuraa tästä se, että tarjouksentekijä on velvollinen suorittamaan "käsirahan" määrän. Oikeuskäytännöstä en tapaukseesi onnistunut löytämään ratkaisua.
Hyväkseni on tehty testamentti. Voinko testamentin saajana suorittaa rintaperillisen lakiosan rahana?
Lakiosaa koskevat määräykset löytyvät perintökaaren (PK) 7 luvusta. Mainitun luvun 1 §:n mukaan lakiosalla tarkoitetaan rintaperillisen (= perittävän lapsen) ja tämän jälkeläisen oikeutta perittävän jälkeen. Lakiosa on puolet lakimääräisen perimisjärjestyksen mukaan tulevan perintöosan arvosta.
PK 7:2:n mukaan lakiosaa määrättäessä tulee ottaa huomioon ne, jotka perittävä on tehnyt perinnöttömäksi. PK 7:5,1:n mukaan testamentti on tehoton siltä osin kuin se estää perillistä saamasta lakiosaansa.
Esimerkiksi A:lta, joka on testamentannut koko omaisuutensa B:lle, jää kolme rintaperillistä C, D ja E. Lakimääräisen perimisjärjestyksen mukaan heidän perintöosansa olisi 1/3-1/3-1/3. Koska lakiosa on puolet perintöosasta, muodostuu lakiosan suuruudeksi 1/6-1/6-1/6 (1/6 + 1/6 + 1/6 = 1/2 perittävän jäämistöstä). Mikäli jäämistön arvo olisi esimerkiksi 120.000 euroa, muodostuisi C:n, D:n ja E:n lakiosan suuruudeksi 20.000 euroa/perillinen.
Voimassaolevan lain mukaan tulee testamentin saajan oikeudesta suorittaa lakiosa rahana olla ehto testamentissa. Tämä on eräissä tapauksissa tarpeettomasti estänyt testamentin tekijän tarkoituksen toteuttamisen. Näin on saattanut käydä esimerkiksi siitä syystä, ettei ehdon mainitsemisen tarpeellisuutta ole tiedetty testamenttia laadittaessa. Ehto on saatettu jättää ottamatta testamenttiin myös sen vuoksi, että testamentin tekijällä ei testamenttia laatiessaan ollut aihetta olettaa testamentin tulevan loukkaamaan lakiosaa (HE 77 - 2000 vp).
PK 7:5 onkin em. syistä muutettu. Muutoksen mukaan testamentin saaja voi suorittaa lakiosaan oikeutetulle perilliselle lakiosaa vastaavan tai siitä puuttuvan määrän rahana siinäkin tapauksessa, ettei testamenttiin ole otettu tätä koskevaa ehtoa. Perittävä voi kuitenkin niin halutessaan testamentissaan määrätä, ettei testamentin saajalla ole oikeutta saada suoritustaan rahana.
Muutos tulee voimaan 1.2.2003. Mikäli perittävä on kuollut ennen lain voimaantuloa, on sovellettava tällä hetkellä vielä voimassaolevaa lakia.
Muistathan vielä, että PK 7:5,3 mukaan perillisen on vedottava testamentin tehottomuuteen ilmoittamalla lakiosaa koskeva vaatimuksensa testamentin saajalle haastemiehen välityksellä tai muutoin todistettavasti kuuden kuukauden kuluessa siitä, kun testamentti on annettu tiedoksi perilliselle.
