Korkein oikeus antoi heinäkuussa ennakkoratkaisun KKO 2005:83, jonka mukaan myös ne osakkaat, joiden huoneistossa ei ole parveketta, vastaavat taloyhtiön parvekkeiden lasituksesta:
Asunto-osakeyhtiön yhtiökokous oli päättänyt uusia rakennuksensa julkisivukorjauksen yhteydessä eräiden parvekkeiden lasitukset ja asentaa lasitukset sellaisiin parvekkeisiin, joissa niitä ei aikaisemmin ollut ollut, sekä rahoittaa toimenpiteet kaikilta osakkeenomistajilta perittävillä vastikkeilla. Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenevin perustein katsottiin, että asunto-osakeyhtiön päätös ei loukannut niiden osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, joiden huoneistossa ei ollut parveketta.
Perustelut
1. Asunto Oy Lautamiehenkujan yhtiökokous oli 4.4.2003 päättänyt, että yhtiön rakennuksen julkisivukorjauksen yhteydessä parvekkeiden vanhat betonikaiteet korvataan uusilla alumiini-lasikaiteilla ja parvekkeisiin asennetaan lasitus. Kustannukset oli päätetty periä osakkeenomistajilta yhtiöjärjestyksen mukaisesti osakeluvun mukaisessa suhteessa. Yhtiössä on yhteensä 72 huoneistoa, joista 48:ssa on parveke. Asiassa on kysymys siitä, oliko yhtiökokouksen päätös pätemätön sen vuoksi, että parvekkeiden korjaamisessa oli kysymys parvekkeiden laadun parantamisesta eikä kunnossapidosta ja että päätös oli omiaan tuottamaan parvekkeellisten huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajille epäoikeutettua etua muiden osakkaiden kustannuksella, joiden maksuvelvollisuus lisäksi oli kohtuuton.
Parvekekaiteiden kunnostaminen
2.Asiassa on selvitetty, että parvekekaiteet oli ollut tarpeen korjata huonokuntoisuutensa vuoksi. Näin ollen tältä osin kysymys on sellaisesta asunto-osakeyhtiölain 5 §:n 3 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta rakennuksen ylläpidosta johtuvasta kustannuksesta, jonka rahoittamiseksi osakkeenomistajat ovat velvollisia maksamaan yhtiövastiketta riippumatta siitä, mihin yhtiön kunnossapitovastuulla oleviin tiloihin korjaustyö kohdistuu ja missä määrin yksittäiset osakkeenomistajat korjaustyöstä suoranaisesti hyötyvät. Parvekekaiteiden uusiminen alumiini- ja lasirakenteiseksi on myös tullut edullisemmaksi kuin alkuperäisten betonikaiteiden kunnostaminen eikä tämä korjaustyö ole merkinnyt sitä, että parvekkeellisten huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat olisivat saaneet epäoikeutettua etua muiden osakkeenomistajien kustannuksella. Siten vaatimus yhtiökokouksen päätöksen julistamisesta pätemättömäksi on tältä osin perusteeton.
Parvekkeiden lasittaminen
3. Parvekkeiden lasittamisen osalta kysymys on ollut yhtiön rakennuksen perusparannuksesta. Asunto-osakeyhtiölain 5 §:n 3 momentin 3 kohdan mukaan yhtiövastikkeella voidaan kattaa sellaisesta perusparannuksesta johtuvat yhtiön menot, joilla kiinteistö ja rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia, jollei osakkeenomistajan maksuvelvollisuus muodostu kohtuuttoman ankaraksi.
4.Parvekkeiden lasitusta on pidettävä lainkohdassa tarkoitettuna ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia vastaavana perusparannuksena (HE 201/2000 vp s. 4 - 5). Asiassa esitetyn selvityksen mukaan parvekkeiden lasituksesta Kiinteistö Oy Juhannus Pinjalle aiheutunut lisäkustannus on ilmeisesti ollut noin 100 euron suuruusluokkaa, kun otetaan huomioon, että parvekkeiden lasituksen johdosta on toisaalta saatu säästöä parvekkeiden rappauskustannuksissa. Näin ollen parvekkeiden lasituksen aiheuttama osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei myöskään ole muodostunut kohtuuttoman ankaraksi. Parvekkeiden lasituksesta aiheutuneiden menojen kattamiselle yhtiövastikkeella on siten ollut asunto-osakeyhtiölain 5 §:n 3 momentin 3 kohdan mukaiset perusteet.
5. Asunto-osakeyhtiölain 46 §:n mukaan yhtiökokouksessa ei saa tehdä päätöstä, joka on omansa tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Lainkohtaa koskevissa esitöissä (HE 216/1990 vp s. 43) on todettu, että säännös saattaisi tulla sovellettavaksi esimerkiksi sellaisessa tapauksessa, jossa yhtiöjärjestyksen mukainen yhtiövastikkeen maksuvelvollisuus ja osakkeenomistajan saama hyöty ovat huomattavassa epäsuhteessa keskenään. Tällaisestakaan tilanteesta ei nyt ole kysymys. Esitetyn selvityksen mukaan parvekelasien asentaminen johtaa siihen, että parvekkeiden huoltokustannukset tulevat jatkossa pienentymään niin, että lasitusinvestointiin sijoitetut kustannukset tulevat säästetyiksi alentuvina huoltokustannuksina noin kuuden vuoden kuluessa. Näin ollen parvekkeiden lasitus on ollut asunto-osakeyhtiön ja siten myös muiden kuin parvekkeellisten huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajien kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen ratkaisu. Parvekkeiden lasittamista ja hankkeen vastikerahoitusta koskeva päätös ei tämäkään huomioon ottaen merkitse sitä, että parvekkeellisten huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajat saisivat epäoikeutettua etua muiden osakkeenomistajien kustannuksella. Siten vaatimus yhtiökokouksen päätöksen julistamisesta pätemättömäksi on myös tältä osin perusteeton.
Tuomiolauselma
Päätös parvekkeiden lasittamisesta oli voitu tehdä asunto-osakeyhtiölain 38 §:n mukaisella enemmistöpäätöksellä.
Ei kommentteja:
Lähetä kommentti